離婚時の不動産や住宅ローンについて
１ 不動産を財産分与する方法
離婚時に不動産を分ける方法は、主には、以下の２つの方法があります。
①不動産を売却し、お金を分ける方法
②不動産を一方が取得し、不動産を取得する方が、不動産を取得しない方にお金を渡して分ける方法
他にも、③不動産を共有のままにする、④一方が不動産を取得し養育費やその他の金銭の給付を減額してもらった上で、もう一方は不動産に無償で住み続けるといった方法をとることもあります。
不動産は価値が高いことや生活の拠点であるため、ご夫婦の希望が対立することが多く、話し合いがスムーズに進まないことがあります。
以下、離婚時の不動産と住宅ローンについて詳しくみていきましょう。
２ 住宅ローンが残っている場合の財産分与
離婚時に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残高が不動産の価値よりも少ないのか、多いのかによって財産分与の進め方が変わっていきます。
⑴ 住宅ローンの残高が不動産の価値よりも少ない場合（不動産を売ったらローンを引いても利益が出る場合）
住宅ローンの残高が不動産の価値よりも少ない場合、いわゆるアンダーローンの場合は、不動産単体でみると、不動産の評価額から住宅ローン残高を差し引いた残りが不動産の実質的な価値です。
例えば、不動産の評価額が２０００万円、住宅ローン残高が１０００万円の場合、２０００万円から１０００万円を引いた１０００万円が不動産の実質的な価値です。
この実質的な価値を２分の１ずつ分けることで財産分与を行います（実際には不動産の他に預貯金などの財産もあることが多いので、ここまでシンプルにはなりません）。
⑵ 住宅ローンの残高が不動産の価値よりも大きい場合
住宅ローンの残高が不動産の価値よりも大きい場合、いわゆるオーバーローンの場合、不動産の価値はマイナスになります。
財産分与は離婚時にあるプラスの財産を分ける制度なので、マイナスの価値しかない場合に財産分与を行うことはできません。
この場合、①不動産は財産分与の対象から外して、不動産以外の財産だけについて財産分与を行う方法と、
②不動産以外に他の財産があり、他の財産を考慮するとトータルでプラスになる場合は、そのプラスになった部分について財産分与を行う方法とがあります。
どちらの方法がとられるかは、いろいろな事情や担当裁判官の考え方によって変わります。
３ 住宅ローンが残っており住み続ける場合
不動産を売却せず、そのまま維持し続ける場合でも、
①不動産の名義人が住み続ける場合
②不動産の名義人でない方が住み続ける場合
③共同名義の場合
のそれぞれによって検討しなければならないことは変わってきます。
⑴ 不動産の名義人が住み続ける場合
通常、不動産の名義人が住宅ローンの債務者になっています。
そのため、不動産の名義人が離婚後もそのまま住み続ける場合には、婚姻時と同じように住宅ローンを支払いつつ住み続けることになりますので、あまり問題は生じません。
ただし、離婚により不動産を出る方が連帯債務者や連帯保証人になっている場合には注意が必要です。
連帯債務や連帯保証はあくまで金融機関との契約です。そのため、離婚によって連帯債務や連帯保証から自動的に外れるわけではありません。
もし、不動産に住み続ける元配偶者が住宅ローンの返済をしないような場合には、不動産に住んでいなくても金融機関から返済を求められます。
不動産から出る配偶者が連帯債務者や連帯保証人になっている場合には、代わりの連帯債務者や連帯保証人を立ててもらう、不動産に住み続ける配偶者に住宅ローンを借り換えてもらうなどして、可能であれば、連帯債務や連帯保証から外れるようにしましょう。
⑵ 不動産の名義人でない方が住み続ける場合
この場合は問題が生じやすいです。
住んでいても不動産の名義人ではないので、いろいろなリスクがあります。
たとえば、不動産の名義人である元配偶者に、家を勝手に売却される（実際には人が住んでいる不動産の売却は困難なのでリスクとしてはそんなに高くはないと考えます。）、住宅ローンの支払いを怠り不動産が競売にかけられる（これはあり得ます。）などです。
また、住宅ローンは、債務者がその不動産に居住することが前提になっている場合が多いです。
もし、住宅ローンの債務者がその不動産に住んでいないことが金融機関に発覚すると、その時点で残っている住宅ローンを一括で返済するように求められてしまう可能性もあります（住宅ローンの支払いが滞りなく継続している場合は、金融機関も問題視しないことが多いのは多いです。）。
離婚後に、不動産の名義人でない方がその不動産に住み続ける場合には、上記のようなリスクがあることは知っておいた方がいいでしょう。
リスクがあることを考慮しても、その不動産に住むことにメリットがあるケースは多々あります。
ご自身の離婚後の生活を将来にわたって具体的にイメージし、その不動産に住み続けること、不動産の居住以外の財産分与、養育費、その他の条項等を総合的に考慮して、現実的かつご自身にメリットのあるよりよい選択をすることが大事です。
⑶ 共同名義の場合
共同名義になっている場合は、それぞれが住宅ローンを契約し、他方の連帯保証人になっている、いわゆるペアローンになっていることが多いです。
この場合が最も問題になりやすいです。離婚後のトラブルを避けるためには、離婚時に、名義もローンも一人に一本化することが望ましいです。
具体的には、どちらか一方が、ローンの借り換え（増額）をすることになります。不動産購入時より、年収が上がっていて、ローン残も順調に減っていれば、このような一本化が可能な場合もあります。
名義とローンを一人に統一することが難しい場合は、不動産を売却して清算する方法を検討した方がいいでしょう。
４ 住宅ローンを完済している場合の財産分与
住宅ローンを完済している場合はシンプルです。
どちらかが不動産を取得すること希望するのであれば、一方が不動産を取得し、他方に不動産の価値の半額に相当する金銭を支払います。
例えば、財産分与の対象となる財産が自宅不動産だけの場合、自宅不動産の価値が３０００万円であれば、一方が自宅不動産を取得し、他方に１５００万円を支払って清算します。
どちらも不動産を取得することを希望しない場合には、不動産を売却し、その売却代金から売却の際の諸費用を差し引いた残りを二人で半分ずつ受け取ります。
５ 離婚時の不動産の財産分与を弁護士に依頼するメリット
不動産は夫婦共有財産の中でもその価値が大きく、財産分与の結論に与える影響も大きいです。
それにもかかわらず、売却しない場合の清算方法や、不動産を購入するに当たり親からの援助を受けている場合の処理方法などで考え方が分かれたりするなど、財産分与を考えるに際に大変難しい問題が生じることが多々あります。
お一人で対応するには難しく、希望に沿った結論を迎えるためには専門的な知識、経験が必要です。
少しでも不動産の財産分与についてご不安がある場合には弁護士にご相談ください。
最後に（初回相談のご案内）
お一人で不安にならず、まずは一度ご相談にお越しください。あなたの状況に合わせた法的なアドバイスをします。
＞＞電話でのお問い合わせはこちら：千葉：043-306-3355 船橋：047-407-3180
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